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◼︎惡鄰條款這樣告,居家安寧有解套

撰文 / 陳妏瑄 律師



前陣子知名藝人遭爆料欠繳管理費、拒收要求繳款的存證信函、包裹占據整個社區大廳、手撕管委會公告之事鬧得沸沸揚揚,姑且不論事實真偽是否過度渲染、浮誇,本文接著帶大家了解面對惡鄰,究竟要如何透過法院訴請遷離,還給社區一份安寧呢?


成立要件

所謂「惡鄰條款」規範於《公寓大廈管理條例》第22條第1項,其具體要件為:



一、住戶違反法令或規約情節重大。



(一)所稱「住戶」包含占有人、占有輔助人,因而除了房屋的所有權人外,也可以針對「家屬」。



(二)具體情事,包含:



1、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。



2、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。



3、其他違反法令或規約情節重大者(詳後述實務案例)。



二、由管理負責人或管委會促請改善,該住戶於三個月內未改善。



👉司法實務有認為不可直接用訴訟方式取代「促請改善」,故通常會用公告或是存證信函方式為之,而有無改善,須以改善程度至可與其他住戶「維持共同關係」為判斷。



三、區權會決議訴請遷離。



四、管理負責人或管委會訴請遷離。



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實務案例

《例1》數次占用其他住戶車位,造成他人不便,易導致鄰居間產生衝突,且違反社區停車場使用管理辦法情節重大,可強制其遷離(參:臺灣臺中地方法院 108 年度訴字第 710 號民事判決)。



《例2》飼養許多犬隻日夜吠叫,且拴綁於社區中庭,未妥善處理排泄物造成環境污染,影響社區居住安寧及安全、住戶身心健康,可強制其遷離(參臺灣高等法院台中分院105年度上字第290號民事判決)。



《例3》經營餐廳長期逸散油煙,違反公寓大廈管理條例與空氣污染防制法等規定,其他住戶屢受油煙及異味侵害,可強制其遷離(參臺灣新竹地方法院108年度訴字第878號民事判決)。



《例4》鄰居A雖多次取走公告欄之文件或在文件上塗鴉,但其取走之文件均屬管理委員會會議紀錄等,其本得請求閱覽或影印,倘非遭拒絕,其應無從公告欄取走之必要;又,該鄰居與管理委員長期有訴訟糾葛,擅自取走或塗改公告,係因內容涉及己身評價,A不認同公告內容,非屬無故,與惡意違反法令或不遵守規約有別,故不得強制其遷離(參臺灣高等法院108年度上字第968號民事判決)。


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