◼︎律師教你如何保障房東的權益！
- 嵐川法律事務所
- 8分钟前
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撰文 /陳彥仰律師
如何確保租客給付後續租金？
實務上大部分租客都是按月繳納租金，僅有少部分學區宿舍是要求租客一次給付租期的租金，但是很少有租客有能力可以一口氣繳納租期的全部租金。此時，如果租客是承租店面或做生意的，因為生意往來通常交付貨款都有開票需求，可以要求租客以一次性交付房東每張金額相當於單月租金之支票(例如一年期，繳交12張相當月租金之支票)，房東一次收受12張每月到期的支票，再依租期按月兌現支票，如果租客後續有跳票，則其銀行信用會因此受損，藉此達到嚇阻租客的功能，降低租客不繳納房租的風險。
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租賃契約公證
房東與租客簽立租賃契約後，可以將租賃契約找公證人予以公證。租賃契約經過公證的好處是，該份契約在民法上即為強制執行法第4條第4款的執行名義，在法律上，公證契約跟強制執行法第4條第1款確定終局判決有同樣的效力。當雙方發生爭執時(例如未繳納租金、不願搬離)，不須再透過法院判決去確定租賃債權存在，可以逕向法院聲請強制執行，節省房東的時間。否則，按司法實務，縱使房東在法律上有理由可以請未繳納租金或租期屆滿的房客搬離，還是需要透過法院來確定房東有無讓租客搬離的權利，通常至少要經過半年至一年的時間，經過訴訟程序，房東所損失的部分，不單單只有未繳納租金的成本，尚須加上訴訟期間約莫一年的房租，通常得不償失。
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房東可否透過契約處分房客的物品？
房東可否透過租賃契約事先約定，租客搬離後或租客失蹤時，房東自由處分(清理)房屋內房客所遺留的物品? 實務上答案是否定的，縱使租賃契約有約定，房東還是必須透過法院判決或公證契約取得執行名義後，透過法院強制執行，並將遺留物造冊保管後才能自由處分。以上，雖然不能透過約定略過法院逕行處分遺留物，但是可以使後續的強制執行程序更加簡便。
【參考見解】高等法院113年法律座談會民執第11號
Q：遷讓房屋事件之調解筆錄，關於遺留物記載，其效力為何?
增列戊說：
依債權人聲請執行內容而定。理由如下：
當事人於遷讓房屋事件成立調解，除約定返還房屋外，另約定：如屆期未遷出，屋內物品均視為廢棄物，任憑債權人自行處理等語，係屬當事人間有關債務人拋棄屋內物品所有權之私法約定（下稱拋棄約款），非屬執行名義範圍，執行法院無需審認該約定之效力。債權人聲請執行返還房屋時，執行法院原則上將房屋點交予債權人外，並應依強制執行法第125條準用同法第100條第2項規定處理遺留物。惟倘債權人聲請點交時，表明依該拋棄約款，欲自行處理房內動產者，基於尊重債權人程序選擇權，執行法院自無庸處理該遺留物。
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