撰文 / 葉日謙律師
為說明事實上處分權概念之內涵，得先從民法上物的概念談起。
民法上所規範「物」的類別
按「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」、「稱動產者，為前條所稱不動產以外之物。」分別為民法第66、67條所明定。參酌前述規定可知，民法上所稱之物，係區分為不動產及動產。
不動產物權之處分方式
按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」為民法第758條第1項所明定。參酌此規定可知，不動產物權之處分，如係依法律行為而生得喪變更者，須經過登記方得生法律上之效果，若僅有當事人間之合意，則無法發生物權之移轉及變動，此與債權行為原則上僅需當事人間合意即可生效截然不同。其原由在於物權之效力具有對世性，為昭慎重，自須經登記方可生效。
事實上處分權之內涵？
惟就現實層面觀之，民間存有不在少數之不動產無法辦理第一次所有權登記（註：即保存登記，此類不動產多屬違章建築，因建造之初即不合法規，故無法向主管機關辦理所有權登記），然此類不動產既經興建完成，於其興建完成之時即已由原始出資興建之人取得所有權，且其仍具備一定經濟上價值，而可成為買賣之標的。但依前述法規，其所有權無法移轉、處分，為因應此種情型，法院乃依法官造法創設出事實上處分權之概念，使此類違章建築之買受人得由原始出資興建者處取得事實上處分權，而得對該違章建築為事實上之使用收益。申言之，事實上處分權係指對於不動產得以拆除、翻修、增建等之權利，意即得改變該不動產之事實上狀態。