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◼︎ 租屋處東西壞了,誰負責修?

租屋處的修繕義務歸誰?

關於這個問題,直接說結論:看租賃契約怎麼約定。


詳細來說,此問題的答案,可以在以下規定中找到:


1.《民法》第429條第1項:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」


2.《租賃住宅市場發展及管理條例》(以下簡稱《租賃專法》)第8條第2項:「出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。」


3. 《住宅租賃應約定及不得約定事項》第8條第1項:「租賃住宅或附屬設備損壞時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或因可歸責於承租人之事由者,不在此限。」


上述規定看似複雜,但其實內容都大同小異,也就是「原則上」房東負有修繕義務,但房東此一義務是可以「例外」透過契約劃定修繕範圍或完全排除,因此,東西壞了究竟誰要修,一切還是要以契約為主。


房東修繕過程導致我不能住,怎麼辦?

依《租賃專法》第8條第4項、《住宅租賃應約定及不得約定事項》第8條第3項都規定:「出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為,承租人不得拒絕。」


所以,對於房東為修繕之必要行為時,房客是不得拒絕的。但房東修繕過程中,導致房客該段期間不能居住,該怎麼辦呢?


對此,房客依《住宅租賃應約定及不得約定事項》第8條第4項規定,是可以請求房東扣除該段修繕時間的租金:「前項出租人於修繕期間,致租賃標的全部或一部不能居住使用者,承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。


房東都不修,怎麼辦?

如果房客已定相當期限催告房東修繕,但房東都置之不理的話,依《民法》第430條規定,房客可以主張以下三種權利:


1. 終止租約。

2. 自行修繕而請求房東償還修繕費用。

3. 自行修繕而請求房東從租金扣除修繕費用。


但,依《租賃專法》第8條第3項的規定,則就房客上開權利予以稍微限縮,也就是房客原則上只能上述 2.3 點的權利,除非房子已達不能居住使用之目的時,依《租賃專法》第11條第1項第2款的規定,才能提前終止租約。

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