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◼︎來談談分割共有物—以土地為中心

撰文 李亞璇律師


小勝是一個勤勤勉勉小老百姓,卻在某一天突然收到法院開庭通知,成了分割共有物之被告!!小勝心裡五味雜成,想說這麼忠誠老實的我,一定是老天爺的恩惠賜一塊地給我,但我怎麼會變成被告呢?請不要慌,讓我們來談談分割共有物吧。


什麼是分割共有物?

--簡單來說就是終止或簡化共有關係為目的,共有人可以用協議或訴訟為之(民法第824條第1項、第2項規定)

舉例來說:原本一塊土地A地(面積100坪)有很多共有人,甲的持分只有1/10,原則上共有人們無法特定自己的那一塊(1/10換算成面積為10坪)在A地上的哪個位置,變成說大家利用的時候綁手綁腳,怕你用我的,我用到你的,如果大家都協調不成或難以協議其中一個共有人可以向法院訴請分割共有物,甲就可以主張把自己的持份換算成10坪切割出來,變成B地,甲就成為B地的單獨所有人,要怎麼利用別人就管不著你。


什麼是分割方式或方案?

--簡單來說就是土地要怎麼切割以及誰要拿到哪個位置的地呢?(民法第824條第2項規定)

舉幾個簡單的例子:A地上面有甲乙丙丁四個共有人,A地面積有100坪,甲有1/10、乙有1/2、丙有3/10、丁有1/10,可能可以的分割方式如下:


1.大家都拿地(原物分割):A地被分成四等分:甲拿10坪、乙拿50坪、丙拿30坪、丁拿10坪。

2.一部分的人拿地、一部分的人拿錢:例如乙拿50坪,丙則拿50坪,甲丁不拿地,丙多拿20坪的部分,則由丙找補甲跟丁金錢。

3.大家都不拿地,把A地賣掉(變價分割):A地經變價拍賣後,賣得200萬,甲可以拿20萬、乙可以拿100萬、丙可以拿60萬、丁可以拿20萬。

4.大家把一部分的地分割、一部分的地變價變價:A地被分割成B地90坪跟C地10坪,B地的部分(甲拿9坪、乙拿45坪、丙拿27坪、丙拿9坪)、C地的部分直接拍賣變價,賣得價格為10萬元(甲拿1萬、乙拿5萬、丙拿3萬、丁拿1萬)


為何會被列為被告?

如果是小勝的情形,有可能早年小勝的祖先或上一輩去世後,繼承人們都沒有去辦理繼承登記,所以導致後後代的子孫們根本不知道有這筆土地的存在,而且分割共有物之訴,必須列全體共有人為訴訟的當事人,程序上才合法,在法律上不能列死去的長輩為訴訟程序的當事人,所以只能列身為繼承人的小勝為被告。


如果要訴請分割共有物,通常要注意什麼?

--簡單來說要看法律有沒有規定禁止分割、土地的使用性質是否得以分割,共有人是否曾經約定在一段期間內不能分割(民法第823條規定)


法院要怎麼決定哪一個分割方案?

--共有人都想拿到位置最好、土地最方正的那一塊地,法官必須審酌哪一個方案是最符合共有人的利益、讓土地的利用價值達到最大化等;但是,如果法院覺得大家的方案都不夠好,法院是可以決定不採大家的意見,可以按法院自己擬定分割方案判決喔。


進法院後我會面臨到什麼程序?

--原則上法官會到土地現場看看,法院會囑託地政機關去測量土地上的建物或現況等等,最後會依照共有人提出的方案繪製複丈成果圖,法院會從這幾張圖中選出最佳的分割方案。


講了這麼多我還是不懂,怎麼辦?

--以上分割共有物之介紹,是盡量以最簡單明瞭的方式跟大家講解,實務上有很多細節跟程序,以及每塊土地的狀況都不同,所以如果遇到類似訴訟建議還是詢問專業人員喔。

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