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◼︎遇到惡房客,房東要如何自保?

撰文 /李亞璇律師

經房東定相當期限催告,房客仍未會同點交者,房東可自行換鎖或收回房子嗎?

👉不建議自行換鎖或收回房子


(一) 依現租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項規定:「規定租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。」


(二) 爭議:倘若房客仍居住其內,並未搬離情形,房東私自進入屋內或換鎖,恐有涉犯侵入住居或強制罪之刑責,故有論者認為租賃住宅條例第12條第1項規定,應只限於房客已搬離,但仍拒絕配合點交時,房東催告後仍未配合點交者,則視為完成點交。


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房客仍未搬遷且拒絕會同點交,房東如何拿回房子?

(一) 原則:房東應向法院訴請返還租賃物,並取得勝訴判決後,聲請強制執行(強制點交)【參照民法第455條】。


(二) 例外:租約已事先經公證,房客未依法履行點交義務時,於租約到期或經催告租金仍不繳付租金時,房東可持公證之租約,向法院聲請強制執行(強制點交)【參照公證法第13條】。


(三) 遺留物如何處理:於強制執行程序中,法院會先行命房客自動履行搬遷義務,倘若房客未自動履行而仍有遺留物之情形,法院針對現場之遺留物進行造冊及暫付保管,再命房客於期限內領取,倘若未領取,法院得拍賣屋內之遺留物【參照辦理強制執行事件應行注意事項第57條第6項、強制執行法第100條第2項】。


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房客已自行搬離,房東可否將遺留物逕行丟棄?

(一) 定相當期限催告仍未處理遺留物,房東可自行處理之。

當房客失聯且已自行搬離者,依【租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項】規定,經房東催告後,房客仍未配合點交,則視為已點交,此時得再依同法第2項規定之程序催告房客取回遺留物,倘房客拒絕配合,房東自得處理遺留物。


(二) 遺留物之處理費用得自押金中扣除,如押金不足則得另行向房客請求。


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